چاپ

ایرانیان جهان - اجاره‌داری حرفه‌ای؛ گمشده مدیریت بازار مسکن
سایز متن الف الف
لینک کوتاه در کلیبرد کپی شد! http://akhr.ir/6502227
k ١.٣
٠
وطن امروز / متن پیش رو در وطن امروز منتشر شده و انتشار آن در آخرین خبر به معنای تایید تمام یا بخشی از آن نیست
ساحل عباسی/ رفته‌رفته با شدید شدن روند افزایش اجاره‌بها نیاز به ورود و مداخله دولت به این بازار با حفظ رعایت اصل مالکیت خصوصی احساس می‌شود. آخرین گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس هم بر این موضوع تاکید دارد و اعلام کرده است: داشتن یک نظام اجاره‌داری منسجم از پیش‌ تعریف شده بیش از هر چیز در شرایط بحران برای ساماندهی وضعیت مستأجران و نظارت بر اجرای قوانین مورد نیاز است. همزمان با شیوع ویروس کرونا تقریباً در همه کشورهای جهان وضعیت اضطراری ایجاد و فعالیت‌های مختلف اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی، آموزشی و... به تعطیلی کشیده شد. با تعطیلی اغلب مشاغل و کسب‌وکارها وضعیت اقتصادی خانوارها بشدت تحت تأثیر قرار گرفت و در این بین بسیاری از خانوارهای مستأجر، خود را در پرداخت اجاره‌بهای خانه ناتوان دیدند. در اغلب کشورها تمدید قرارداد اجاره به صورت اجباری حداقل تا پایان شرایط اضطراری به منظور حفظ افراد در منازل خود و کاهش نقل و انتقالات در نظر گرفته شده است. همچنین برخی دولت‌ها برای جبران بخشی از خسارت‌های مالی و اقتصادی خانوارها بسته‌های حمایت مالی برای مستأجران و مالکان به صورت بلاعوض یا وام در نظر گرفته‌اند. مهم‌ترین نکته در اقدامات اخیر دولت‌ها دسترسی ایشان به زیرساختی به نام نظام اجاره‌داری مسکن است که اتخاذ سیاست‌ها و نظارت بر اجرای قوانین را برای دولت‌ها و پذیرش آنها را برای مردم تسهیل کرده است؛ متأسفانه با گذشت حدود یک دهه از تصویب «قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن» تا امروز گام مؤثری در حوزه ساماندهی اجاره‌داری در کشور برداشته نشده است.
بنا بر این گزارش، در نظام اجاره‌داری حرفه‌ای به جای اینکه مالکان به صورت فردی با مستأجران وارد مذاکره و قرارداد شوند، یک مجموعه حقوقی از بخش خصوصی این نقش را ایفا می‌کند. بر این اساس مالکان برای اجاره ملک خود و مستأجران برای دریافت ملک به این مؤسسات مراجعه می‌کنند. در این نظام از جمع‌آوری اجاره‌بهای ماهانه و انتقال آن به مالک تا تحویل ملک بعد از پایان قرارداد یا تمدید مجدد اجاره‌نامه، همه بر عهده مؤسسه استیجاری است و اگر مسائل حقوقی برای طرفین پیش بیاید، این مؤسسات، تنظیم روابط می‌کنند. همچنین اگر مشکل تعمیرات و تأسیسات برای ملک اجاره داده شده پیش آمد، به جای موجر، این مؤسسات به ارائه خدمات می‌پردازند. این همان روش اجاره‌داری حرفه‌ای است که در جهان باب است و این مؤسسات از برقکار تا سایر نیروهای خدماتی را دارند و در صورت مشکل تأسیساتی برای ملک لازم نیست صاحبخانه اقدام به اعزام نیروی تأسیساتی کند و بر این اساس هزینه‌های اجاره‌داری بشدت پایین می‌آید. با اجرای این نظام ممکن است موجری باشد که یک واحد طبقه بالای منزل خود را همچنان به روش سنتی اجاره دهد اما اگر کسی صاحب 10 واحد مسکونی است، حتماً به این مؤسسات برای اجاره ملک خود مراجعه می‌کند.
کارشناس بخش مسکن در گفت‌و‌گو با «وطن‌امروز» عنوان کرد: اجاره‌داری حرفه‌ای راه‌حل عبور از بحران مسکن
مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس بخش مسکن درباره میزان اجاره‌نشینی در شهرهای بزرگ و کوچک کشور، گفت: حدود 40 درصد مردم در شهرهای بزرگی چون تهران و ٣٠ درصد هم در شهرهای کوچک اجاره‌نشین هستند و موجران آنها هم بخش خصوصی است، چرا که دولت‌ها در ایران موضوعی به نام اجاره‌داری حرفه‌ای را هیچ‌گاه تجربه نکرده‌اند؛ اجاره‌داری حرفه‌ای به این مفهوم که مؤسساتی، سرمایه‌گذاران را برای سرمایه‌گذاری در بخش اجاره‌داری حرفه‌ای تشویق کنند و به تبع آن برای احداث مسکن اجاره‌نشینی اقدام به سرمایه‌گذاری کنند، نداشته‌ایم. وی درباره لزوم اجرای طرح اجاره‌داری حرفه‌ای برای کاهش فشار بر مستاجران بیان داشت: قطعا طرح اجاره‌داری حرفه‌ای و توسعه چنین طرحی نیازمند آماده‌سازی شرایط و پیش‌نیازهای لازم است، چرا که بدون فراهم کردن زمینه‌های مناسب، چنین امکانی محقق نمی‌شود. گفت‌وگوهایی که در حال حاضر درباره اجاره‌داری حرفه‌ای مطرح شده بیشتر به دلیل فضای سختی است که بر مستاجران با تورم و گرانی مسکن تحمیل شده است، چرا که فضای اجاره‌نشینی برای مستاجران بسیار تنگ‌ شده است. کارشناس بخش مسکن با اشاره به اینکه نباید باعث وحشت سرمایه‌گذاران بخش مسکن شد، افزود: مسأله دیگری که وجود دارد اینکه طرح‌هایی که از سوی دولت مطرح می‌شود نباید فضا را به گونه‌ای جلوه دهد که گویا قرار است موجران تحت فشار مضاعفی برای کاهش اجاره‌بها قرار بگیرند، چرا که این مسأله می‌تواند در رغبت سرمایه‌گذار برای وارد شدن به بخش اقتصادی و ایجاد انگیزه کافی برای سرمایه‌گذار خلل وارد کند. سلطان‌محمدی خاطرنشان کرد: اجاره‌داری حرفه‌ای مبتنی بر ارائه تسهیلات به انبوه‌سازان بخش‌ خصوصی است تا مسکن اجاره‌ای مورد نیاز جامعه با قیمت مناسب‌تر در اختیار مردم قرار داده شود یا دولت برای سازندگان واحدهای استیجاری معافیت‌های مالیاتی در نظر بگیرد، هر چند بخشی از معافیت‌ها در حال حاضر در بخش مسکن وجود دارد اما برای ایجاد انگیزه در سرمایه‌گذاران برای رشد اجاره‌نشینی حرفه‌ای دولت باید حمایت‌های بیشتری را از طریق در اختیار گذاشتن زمین‌های مناسب یا اعطای اعتبارات مناسب به انبوه‌سازان اختصاص دهد تا برای بخش خصوصی انگیزه بیشتری ایجاد شود. قویا در کشور نیازمند اجرای طرح‌هایی چون مسکن استیجاری و اجاره‌داری حرفه‌ای هستیم، امیدواریم سیاست‌گذاری‌های دولت در همین راستا باشد. وی در پاسخ به این سوال که قیمت مسکن در کشورهای دیگر چگونه کنترل می‌شود، بیان داشت: کنترل قیمت مسکن در کشورهای توسعه‌یافته و غیرتوسعه‌یافته وابسته به میزان عرضه و تقاضا و متعادل‌سازی عرضه و تقاضاست. برای کنترل تقاضای بالا رفته افزایش عرضه ضروری است، این یک اصل بدیهی در اقتصاد است که بدون افزایش عرضه و تولید مسکن امکان شکستن قیمت وجود ندارد، اگر این امکان وجود داشت در بازارهای ارز و خودرو که اتفاقا بازارهای انحصاری هم نیستند اتفاق می‌افتاد اما در این بازارها هم محقق نشد، چه برسد به بازار مسکن که یک بازار رقابتی است و بخش دولتی نقش محدودی در آن دارد.