بزرگنمايي:

ایرانیان جهان - جابه‌جایی تورم مسکن در پایتخت 2
٠
٠
ایسنا / با وجودی که قیمت مسکن در کل شهر تهران روند نزولی به خود گرفته، شهریورماه امسال شش منطقه در جنوب پایتخت شامل 11، 16، 17، 12، 15 و 20 با میانگین قیمت 7.4 میلیون تومان در هر متر مربع، پیشتاز تورم ملکی بودند.
آمار گویای آن است که مناطق 11، 16، 17، 12، 15 و 20 به ترتیب بیشترین نرخ رشد قیمت مسکن شهر تهران در شهریورماه 1398 را به خود اختصاص داده‌اند. میانگین قیمت مسکن در این مناطق 7.4 میلیون تومان است که بیشترین نرخ مربوط به منطقه 11 با میانگین متری 9.5 میلیون تومان و کمترین قیمت در این میان به منطقه 20 با متوسط 6.6 میلیون تومان در هر متر مربع تعلق دارد.
شهریورماه سال گذشته مناطق 5، 2، 1، 9، 13 و 4 به ترتیب بالاترین میزان رشد قیمت سالیانه را تجربه کردند. سال 1397 معمولا در هر ماه مناطق 5 و 1 پیشتاز تورم ملکی در پایتخت بودند؛ در حالی که شهریورماه امسال منطقه یک با 39 درصد افزایش قیمت سالیانه، کمترین نرخ رشد را در بین مناطق 22 گانه شهر تهران به خود اختصاص داد. آمار نشان می‌دهد که تورم ملکی در پایتخت از شمال به جنوب جابه‌جا شده اما پس از دو افت 2.4 و 2.8 درصدی قیمت مسکن در تهران طی دو ماه اخیر، نرخ رشد در مناطق جنوبی نیز در مرداد و شهریور متوقف شده است.
قیمت آپارتمان در هسته مرکزی تهران
با تغییر مسیر بازار مسکن، بالاترین میزان رشد سالیانه قیمت در شهریورماه 1398 به منطقه 11 در مرکز تهران شامل محله‌های آگاهی، اسکندری، باغشاه، پاستور، آذربایجان، جمالزاده، جمهوری، دخانیات و منیریه تعلق داشت اما قیمت آپارتمان در محله‌های مختلف این منطقه، متفاوت است. به طور مثال قیمت پیشنهادی آپارتمان نوساز در منیریه متری 12 تا 16 میلیون تومان است؛ در حالی که در اسکندری نرخ نوساز بین 11 تا 13 میلیون تومان تعیین می‌شود. هم‌اکنون بر اساس سن ساختمان و امکانات می‌توان با بودجه 350 تا 500 میلیون تومان در محله اسکندری آپارتمان خریداری کرد. یک آپارتمان 65 متری شش سال ساخت فول امکانات در اسکندری به مبلغ 670 میلیون تومان (متری 10 میلیون و 300 هزار تومان) به فروش می‌رسد. یک واحد 48 متری دو ساله با امکانات کامل نیز 600 میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است.
در محله پاستور نرخ پیشنهادی یک آپارتمان 80 متری 14 ساله با پارکینگ و انباری، طبقه دوم، بدون آسانسور 900 میلیون تومان تعیین شده است. در محله جمهوری خیابان 12 فروردین یک واحد 75 متری دو سال ساخت، فول امکانات، رو به آفتاب 900 میلیون تومان (متری 12 میلیون تومان) فروخته می‌شود.
خانه در نازی‌آباد چند؟
در منطقه 16 که دومین نرخ رشد قیمت سالیانه مسکن شهر تهران به میزان 85 درصد را در شهریورماه داشت محله‌های نازی‌آباد،‌ یاخچی‌آباد، علی‌آباد، تختی، جوادیه و خزانه قرار دارد که میانگین قیمت مسکن در شهریورماه امسال در این منطقه 7.3 میلیون تومان در هر متر مربع بود. البته در نازی‌آباد قیمت‌ها بالاتر از این میزان است و نرخ آپارتمان نوساز در این محله متری 10 تا 12 میلیون تومان تعیین می‌شود که برای آپارتمان‌های لوکس، قیمت‌ها تا متری 15 میلیون تومان و حتی بیشتر هم می‌رسد. یک آپارتمان 92 متری نوساز دارای امکانات کامل در نازی‌آباد یک میلیارد و104 میلیون تومان (متری 12 میلیون) قیمت‌گذاری شده است. یک واحد 73 متری شش سال ساخت دارای آسانسور و انباری، بدون پارکینگ در نازی‌آباد به مبلغ 670 میلیون تومان (متری 9 میلیون و 100 هزار تومان) آگهی شده است. یک واحد 57 متری 18 ساله واقع در طبقه اول، بدون آسانسور و پارکینگ در محله نازی‌آباد به مبلغ 460 میلیون تومان (متری 8 میلیون) فروخته می‌شود.
قیمت پیشنهاد آپارتمان در مناطقی از تهران که بالاترین نرخ رشد سالیانه را در شهریورماه 98 داشتند
محله متراژ سن بنا قیمت (تومان)
منیریه 57 متر 6 سال 570 میلیون
نازی‌آباد 60 متر نوساز 670 میلیون
یاخچی‌آباد 60 متر نوساز 520 میلیون
فلاح 63 متر نوساز 472 میلیون
وصفنار 40 متر 7 سال 280 میلیون
پامنار 55 متر 15 سال 430 میلیون
سنگلج 70 متر 6 سال 750 میلیون
افسریه 68 متر 2 سال 700 میلیون
مسعودیه 53 متر 9 سال 370 میلیون
جوانمرد 51 متر 4 سال 370 میلیون
دولت‌آباد 74 متر 5 سال 569 میلیون
شهریورماه احتمالا کف معاملات مسکن بوده است
افزایش ناچیز حجم قراردادهای خرید و فروش مسکن شهر تهران در نیمه مهرماه نسبت به شهریورماه نشان می‌دهد از یک سو بازار از حالت طبیعی بر اساس عرضه و تقاضا خارج شده و از سوی دیگر می‌توان به این جمع‌بندی رسید که معاملات به کف رسیده است.
رکود تاریخی معاملات مسکن شهر تهران حاکی از آن است که در حال حاضر گروه غالب خریداران کسانی هستند که به دنبال آپارتمان زیر قیمت می‌گردند. این افراد نیز شامل دو گروه مصرفی و سرمایه‌گذار هستند؛ سرمایه‌گذارانی که نقدینگی مازاد در اختیار دارند و خود را برای رکود 3 تا 4 ساله آماده کرده‌اند.
معاملات مسکن در تهران به کمتر از 3000 فقره (2787 فقره) رسیده و ارزیابی‌ها نشان می‌دهد احتمالا تعداد خرید و فروش کمتر از این مقدار نخواهد شد؛ چرا که آمار نیمه اول مهرماه نشان می‌دهد در آغاز پاییز که اصولا باید تعداد قراردادها در هر دو بخش خرید و اجاره نسبت به شهریورماه تا 50 درصد کاهش پیدا کند، شاهد افزایش 25 درصدی قراردادهای خرید و فروش بودیم. این نمایه می‌تواند نشان‌دهنده این موضوع باشد که اولا بازار از حالت طبیعی خود بر اساس نظام عرضه و تقاضا خارج شده، دوما تعداد معاملات به کف رسیده و سوما قراردادها صرفا در فایل‌های زیر قیمت انجام می‌شود.
با وجودی که معاملات احتمالا به کف رسیده، نمی‌توان با قطعیت عنوان کرد که قیمت نیز به کف رسیده است؛ چرا که قیمت مسکن در تهران دو افت 2.4 و 2.8 درصد را به ترتیب در ماه‌های مرداد و شهریور نشان داد و پس از آن‌که در خردادماه وارد کانال 13 میلیون تومان شده بود مجددا در شهریورماه به کانال 12 میلیون تومان برگشت و هم‌اکنون میانگین قیمت مسکن شهر تهران 12 میلیون و 667 هزار تومان در هر متر مربع است.
خروج برخی فروشندگان از بازار مسکن
از سوی دیگر در روزهای اخیر اتفاق جدیدی در بازار مسکن رخ داده است. مشاوران املاک می‌گویند به دلیل پایین آمدن قیمت‌های پیشنهادی و قطعی مسکن، اخیرا بساز و بفروش‌ها در تکمیل واحدهای نیمه‌تمام تعلل نشان می‌دهند تا بتواند در زمان مناسب، آپارتمان‌های خود را وارد بازار کنند. از سوی دیگر برخی مالکان واحدهای کلیدنخورده که تا پیش از افت قیمت قصد فروش داشته‌اند به دفاتر اعلام کرده‌اند که فایل آن‌ها را موقتا از لیست فروش خارج کنند. به نظر می‌رسد شنیدن بعضی اخبار درخصوص احتمال افزایش قیمت سیمان و مصالح ساختمانی در این رفتار مالکان تاثیرگذار بوده است.
با این وجود حجم انبوهی از آپارتمان‌های خالی برای فروش عرضه شده و می‌توان در میان آن‌ها بسیاری از فایل‌های زیر قیمت را مشاهده کرد. در حال حاضر تعداد بی‌شمار آگهی‌ها هیچ تناسبی با تعداد اندک خریداران ندارد. مشاوران املاک عنوان می‌کنند که از تیرماه امسال اوضاع بازار مسکن به نفع متقاضیان تغییر کرده و نشست‌ها معمولا به دلیل عقب‌نشینی خریداران لغو می‌شود.