ایرانیان جهان - تعادل /بیش از ۴۰۰ هزار واحد مسکونی خالی در تهران؛ این آماری است که در کنار صدور سالانه ۲۰۰ تا ۲۲۰ هزار پروانه ساختمانی در دوره‌های اوج ساخت‌وساز، یک پرسش اساسی را درباره بازار مسکن مطرح می‌کند: چرا با وجود این حجم از ساخت‌وساز، دسترسی خانوارها به خانه همچنان دشوار است؟
حبیب‌الله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی، پاسخ این پرسش را در شکاف میان عرضه مسکن و توان اقتصادی متقاضیان می‌داند و تأکید می‌کند: مساله اصلی بازار مسکن کشور کمبود واحد مسکونی نیست، بلکه کمبود مسکن قابل استطاعت است. او در همین چارچوب از تسهیلات ۵۰۰ میلیون تومانی با سود ۴ درصد برای طرح مسکن امید و آغاز ساخت ۳۰ هزار واحد در قالب این برنامه خبر داده است.
این اظهارات نشان می‌دهد که در نگاه سیاستگذار، افزایش تعداد واحدهای مسکونی به‌تنهایی نمی‌تواند گره بازار را باز کند؛ چراکه اگر ساخت‌وساز با نیاز مصرفی و قدرت خرید خانوارها همخوانی نداشته باشد، حتی افزایش عرضه نیز الزاما به خانه‌دار شدن متقاضیان منجر نمی‌شود. بر همین اساس، محور سیاست جدید وزارت راه و شهرسازی، علاوه بر حمایت از تولید، تغییر جهت عرضه به سمت واحدهای متناسب با استطاعت مالی خانوارها و تقویت قدرت خرید از مسیر تسهیلات بانکی است. به این ترتیب، معیار ارزیابی سیاست‌های مسکن نه صرفا تعداد واحدهای ساخته شده، بلکه میزان دسترسی واقعی خانوارها به این واحدها خواهد بود.
وقتی ساخت‌وساز با نیاز مردم هم‌جهت نیست
یکی از مهم‌ترین اعداد مطرح‌شده از سوی معاون وزیر راه و شهرسازی، شناسایی بیش از ۴۰۰ هزار واحد مسکونی خالی در تهران در سرشماری سال ۱۳۹۵ است. این عدد در شرایطی اعلام شده که به گفته طاهرخانی، در مقاطعی سالانه حدود ۲۰۰ تا ۲۲۰ هزار پروانه ساختمانی برای احداث واحدهای مسکونی در تهران صادر می‌شد. او درباره نتیجه این روند می‌گوید: در مقاطعی سالانه حدود ۲۰۰ تا ۲۲۰ هزار پروانه ساختمانی برای احداث واحدهای مسکونی در تهران صادر می‌شد، اما نتیجه این میزان ساخت‌وساز آن بود که در سرشماری سال ۱۳۹۵، بیش از ۴۰۰ هزار واحد مسکونی خالی در این شهر شناسایی شد که بخش عمده آنها در مناطق برخوردار قرار داشتند.
طاهرخانی در توضیح این مساله، به ورود سرمایه‌های غیرمولد به بازار ساختمان اشاره می‌کند و می‌گوید: بخشی از نقدینگی به حوزه مسکن و ساختمان وارد می‌شد. این روند اگرچه در مقاطعی به ایجاد اشتغال کمک می‌کرد، اما مساله دسترسی خانوارها به مسکن را حل نمی‌کرد و در مقابل، زمینه ورود بخشی از واحدهای مسکونی به بازار سوداگری و سفته‌بازی را فراهم می‌ساخت. به این ترتیب، از نگاه معاون وزیر، بخشی از ظرفیت تولید مسکن کشور به‌جای پاسخگویی به نیاز مصرفی، در مسیر سرمایه‌گذاری و سوداگری قرار گرفته است.
پوشش ۱۵ درصدی در برابر سهم ۸۰ درصدی در برخی کشورها
شاید یکی از مهم‌ترین بخش‌های اظهارات طاهرخانی، مقایسه سهم تسهیلات بانکی در تأمین هزینه خرید مسکن ایران با برخی کشورهای دیگر باشد. به گفته او، در شرایط فعلی تسهیلات بانکی تنها ۱۰ تا ۱۵ درصد هزینه خرید مسکن خانوارها را پوشش می‌دهد؛ درحالی که در برخی کشورها این سهم به ۸۰ درصد می‌رسد. او می‌گوید: در حال حاضر، سهم تسهیلات بانکی از قیمت تمام‌شده مسکن بسیار پایین است؛ این در حالی است که در برخی کشورها تا ۸۰ درصد قیمت مسکن از طریق تسهیلات به خانوارها پرداخت می‌شود.
فاصله میان پوشش ۱۰ تا ۱۵ درصدی در ایران و سهم ۸۰ درصدی در برخی کشورها، اختلافی ۶۵ تا ۷۰ واحد درصدی را نشان می‌دهد. به بیان دیگر، نظام تأمین مالی مسکن در ایران بخش بسیار محدودی از هزینه خرید خانه را برعهده می‌گیرد و بخش عمده بار مالی همچنان بر دوش خانوارهاست. این مساله در شرایطی اهمیت بیشتری پیدا می‌کند که درآمد خانوارها نیز تحت تأثیر تورم و شرایط نامناسب اقتصادی قرار دارد.
طاهرخانی در همین زمینه تأکید می‌کند: مهم‌ترین عامل در این زمینه، وضعیت اقتصاد خانوار است؛ به این معنا که هر زمان شرایط رشد اقتصادی کشور مناسب باشد و درآمد سرانه خانوارها روند بهبودی داشته باشد، دسترسی مردم به مسکن نیز بهبود پیدا می‌کند. بنابراین حتی افزایش تسهیلات نیز بدون توجه به درآمد خانوارها و قیمت نهایی واحدهای مسکونی، لزوما به افزایش قدرت خرید منجر نخواهد شد.
مسکن لوکس در برابر تقاضای طبقه متوسط
به گزارش مهر، معاون وزیر راه و شهرسازی یکی دیگر از مشکلات بازار را ناهماهنگی میان ترکیب عرضه و نوع تقاضا می‌داند. به گفته او، درحالی که بخش قابل توجهی از تقاضای بازار از سوی اقشار متوسط جامعه برای خرید واحدهای متناسب با توان مالی آنها شکل گرفته، عرضه موجود پاسخگوی این نیاز نیست. طاهرخانی تصریح می‌کند: در شرایط فعلی، تقاضای قابل توجهی از سوی اقشار متوسط جامعه برای خرید مسکن متناسب با توان مالی آنها وجود دارد، اما عرضه متناسبی در بازار شکل نگرفته است. او در ادامه به یک تناقض دیگر اشاره می‌کند: در برخی بخش‌ها با تقاضای محدود مواجه هستیم، اما واحدهای مسکونی لوکس و بزرگ‌متراژ عرضه شده‌اند که این نوع ساخت‌وسازها کمک موثری به حل مساله بازار مسکن نمی‌کنند. این اظهارات نشان می‌دهد از نگاه سیاستگذار، مساله تنها افزایش تعداد واحدهای مسکونی نیست، بلکه تغییر جهت تولید به سمت واحدهای کوچک‌تر و متناسب با قدرت خرید جامعه نیز اهمیت دارد. در همین راستا، طاهرخانی از بازنگری در ضوابط شهرسازی سخن می‌گوید و برای نمونه تأکید می‌کند که در مناطقی با دسترسی مناسب به حمل‌ونقل عمومی، الزام به تأمین پارکینگ برای تمام واحدها ممکن است ضروری نباشد. هدف از چنین تغییراتی، کاهش هزینه تولید و فراهم‌کردن امکان ساخت واحدهای اقتصادی‌تر عنوان شده است.
یک میلیون و ۶۰۰ هزار ثبت‌نام چهار سال انتظار برای زمین
آمار ثبت‌نام متقاضیان مسکن در سال ۱۴۰۲ نیز یکی دیگر از شاخص‌های مهمی است که ابعاد تقاضا را نشان می‌دهد. به گفته طاهرخانی، در آخرین مرحله ثبت‌نام عمومی مسکن حدود یک میلیون و ۶۰۰ هزار نفر در شهرهای مختلف کشور ثبت‌نام کردند؛ با این حال، در هیچ‌یک از مراحل امکان ثبت‌نام در شهرهای بزرگ و کلانشهر تهران فراهم نشد. او درباره دلیل این محدودیت می‌گوید: امکان تأمین زمین در محدوده شهر تهران وجود نداشت و ثبت‌نام‌ها عمدتا در شهرک‌ها و مناطق پیرامونی انجام می‌شد. اما مساله فقط محدودیت زمین نیست.
معاون وزیر راه و شهرسازی به تجربه پروژه‌هایی اشاره می‌کند که در آنها از متقاضیان پول دریافت شده، اما زمین مورد نیاز هنوز تأمین نشده است. او می‌گوید: در برخی پروژه‌ها، حدود چهار سال پیش مبالغ اولیه ۴۰ تا ۵۰ میلیون تومانی از مردم دریافت شده، اما هنوز زمین مورد نیاز آنها تأمین نشده . به همین دلیل، رویکرد جدید وزارت راه و شهرسازی بر این اساس اعلام شده است که ابتدا از تأمین قطعی زمین و انجام آماده‌سازی اولیه آن اطمینان حاصل شود و سپس ثبت‌نام متقاضیان انجام بگیرد.
۵۰۰ میلیون تومان وام با سود ۴ درصد
در میان برنامه‌های اعلام‌شده دولت، طرح «مسکن امید» یکی از مهم‌ترین طرح‌های حمایتی برای خانوارهای کم‌درآمد شهری است. طبق توضیحات طاهرخانی، این طرح با همکاری بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و با تمرکز بر شهرهای کوچک و متوسط و همچنین روستاها دنبال می‌شود. مهم‌ترین ویژگی مالی این طرح، پیش‌بینی تسهیلات ۵۰۰ میلیون تومانی با نرخ سود ۴ درصد برای اقشار محروم است. علاوه بر این، زمین مورد نیاز نیز قرار است به‌صورت رایگان از محل اراضی وزارت راه و شهرسازی در اختیار بنیاد مسکن قرار بگیرد.
طاهرخانی درباره منطق طراحی این برنامه می‌گوید: از ابتدای طراحی این طرح، موضوع تأمین مالی آن با توجه به توان پایین متقاضیان برای تأمین آورده مورد توجه قرار گرفت. او همچنین تأکید می‌کند: زمین مورد نیاز این طرح نیز به‌صورت رایگان و از محل اراضی وزارت راه و شهرسازی در اختیار بنیاد مسکن قرار می‌گیرد. به گفته معاون وزیر، ساخت ۳۰ هزار واحد مسکونی در قالب این طرح آغاز شده و برنامه ساخت ۲۰۰ هزار واحد نیز در دستور کار قرار دارد. به این ترتیب، عدد ۲۰۰ هزار واحد، هدف اعلام‌شده برای ادامه طرح است و نباید آن را با واحدهای تکمیل‌شده یا تحویل‌داده‌شده یکسان دانست.
۹۰ درصد تولید در اختیار بخش خصوصی
یکی دیگر از اعداد قابل توجه در اظهارات معاون وزیر، سهم بیش از ۹۰ درصدی بخش خصوصی در تولید و عرضه مسکن است. این آمار نشان می‌دهد که حتی در سال‌هایی که دولت حضور گسترده‌تری در سیاست‌های مسکن داشته، موتور اصلی ساخت‌وساز همچنان بخش خصوصی بوده است. طاهرخانی می‌گوید: به‌طور متوسط بیش از ۹۰ درصد تولید و عرضه مسکن توسط بخش خصوصی انجام شده است.
او در عین حال، از فشار هزینه‌های مالیاتی، تأمین اجتماعی، عوارض و صدور پروانه‌های ساختمانی بر سازندگان سخن می‌گوید و معتقد است: برخی قوانین و مقررات و هزینه‌های تحمیلی، شرایط فعالیت بخش خصوصی را دشوار کرده است. وی در بخش دیگری از اظهاراتش، به رشد مثبت ۱,۴ درصدی ساختمان اشاره می‌کند؛ آن هم در شرایطی که به گفته او، رشد اقتصادی کشور در سال گذشته بدون احتساب نفت منفی بوده. با این حال، طاهرخانی می‌گوید در سه‌ماهه نخست سال ۱۴۰۴، تداوم شرایط جنگی باعث افزایش تردیدها در سرمایه‌گذاری ساختمانی شده و امیدوار است این وضعیت در فصل‌های بعد جبران شود.
آزمون اصلی سیاست جدید تبدیل آمار ساخت به امکان خرید
مجموع اعداد اعلام‌شده از سوی معاون وزیر راه و شهرسازی، یک مساله محوری را برجسته می‌کند: بازار مسکن ایران با شکاف میان تولید، تقاضای مصرفی و قدرت خرید مواجه است. از یک طرف، بیش از ۴۰۰ هزار خانه خالی در تهران شناسایی شده و از طرف دیگر، تسهیلات بانکی تنها ۱۰ تا ۱۵ درصد هزینه خرید خانه را پوشش می‌دهد. هم‌زمان، بیش از ۹۰ درصد تولید مسکن برعهده بخش خصوصی است و میلیون‌ها نفر در سال‌های گذشته برای برخورداری از مسکن حمایتی ثبت‌نام کرده‌اند. در چنین شرایطی، موفقیت سیاست جدید را نمی‌توان صرفا با تعداد ثبت‌نام‌ها، میزان تسهیلات مصوب یا تعداد واحدهای کلنگ‌زنی‌شده سنجید. معیار اصلی، میزان واحدهای واقعا ساخته شده و تحویل‌داده شده، تناسب قیمت آنها با درآمد خانوارها و کاهش فاصله میان توان خرید و قیمت بازار خواهد بود.