ایرانیان جهان - تعادل /بازار مسکن وارد ساختاری مغشوش و ناهمگون شده است؛ ساختاری که در آن، شکاف عمیق میان تورم عمومی و قدرت خرید واقعی جامعه، متقاضیان مصرفی و سرمایهگذاران را یکی پس از دیگری از گردونه بازار خارج میکند. نمود شاخص و ملموس این عارضه ساختاری، در سقوط ارزش دلاری مسکن عیان میشود؛ جایی که شاخص قیمتی هر متر مربع ملک در ایران، از ارتفاع ۱۵۰۰ دلاری به کانال ۸۰۰ تا ۹۰۰ دلار سقوط کرده است.
بازار مسکن وارد ساختاری مغشوش و ناهمگون شده است؛ ساختاری که در آن، شکاف عمیق میان تورم عمومی و قدرت خرید واقعی جامعه، متقاضیان مصرفی و سرمایهگذاران را یکی پس از دیگری از گردونه بازار خارج میکند. نمود شاخص و ملموس این عارضه ساختاری، در سقوط ارزش دلاری مسکن عیان میشود؛ جایی که شاخص قیمتی هر متر مربع ملک در ایران، از ارتفاع ۱۵۰۰ دلاری به کانال ۸۰۰ تا ۹۰۰ دلار سقوط کرده است. الگویی مشابه که در بازار مسکن ترکیه نیز رخ داده و قیمت دلاری ملک در آن کشور را تا محدوده ۷۰۰ دلار پایین کشیده است.
اگرچه هزینههای ساختوساز در ترکیه بهمراتب از ایران سنگینتر است، اما در هر دو بازار، «دیوار سخت قدرت خرید» تعیینکننده نهایی است. وقتی تورم مهارنشدنی، توان مالی خریداران واقعی را به صخره میکوبد، بازار دیگر کشش قیمتهای دلاری بالاتر را ندارد. در نتیجه، اگرچه قیمتهای اسمی و ریالی خروجیهای نجومی ثبت میکنند، اما ارزش واقعی و دلاری مسکن آب میرود. این افت ارزش دلاری بههیچوجه به معنای ارزان شدن مسکن برای سفره مردم نیست، بلکه سندی است بر تعمیق شکاف طبقاتی، افت ارزش پول ملی و جا ماندن شدید درآمدهای جامعه از قیمت مسکن. با این حال، در ایران نه تنها قیمتهای ریالی کاهش نیافته، بلکه تحت تأثیر الگوریتمهای قیمتسازی مجازی و رقابت مرگبار واسطهها، قیمتها در فواصل یک تا دو ماهه جهشهای ناگهانی تجربه میکنند و سپس بازار را در رکودی سنگین و طولانیمدت فرومیبرند.
در همین راستا، حسین محمودی اصل، کارشناس ارشد اقتصاد مسکن، در گفتوگویی تحلیلی با «تعادل»، ابعاد مختلف این بنبست ساختاری، نقش دلالان، وضعیت بازار اجاره، رفتار سرمایهگذاران طلا و دلار و الزامات خروج از این بحران را تشریح کرد.
محمودی اصل با ارزیابی کلی وضعیت بازار مسکن و علت عمیقتر شدن رکود اظهار کرد: به دلیل فاصله گرفتن تورم از قدرت خرید، بسیاری از بازارها بازیگران، متقاضیان مصرفی و حتی سرمایهگذاران خود را از دست میدهند. در بخش مسکن نیز افزایش شدید قیمتها و کاهش قدرتمندانه قدرت خرید، ارزش دلاری ملک را از ۱۵۰۰ دلار به محدوده ۸۰۰ تا ۹۰۰ دلار رسانده است.
او گفت: در ترکیه هم با وجود آنکه بهای تمامشده ساخت بیشتر از ایران است، به دلیل همین افت قدرت خرید، قیمت دلاری در محدوده ۷۰۰ دلار قرار گرفته و رو به کاهش است.
این کارشناس ارشد اقتصاد مسکن با تاکید بر تحقق پیشبینیهای سالهای گذشته افزود: همانطور که در سال ۱۴۰۲ پیشبینی کرده بودیم، بخش مسکن دیگر رونقهای سالانه به خود نمیبیند. علت اصلی این است که ما دچار شوکهای تورمی ناگهانی میشویم؛ به این صورت که در یک یا دو ماه قیمتها بهشدت بالا میرود و بلافاصله بازار وارد یک دوره رکود تورمی عمیق میشود.
جنگ ۵۰ هزار مشاور املاک بر سر ۲۵ هزار معامله!
یکی از کلیدیترین آسیبهای مطرحشده از سوی محمودی اصل، نقش مخرب فضای مجازی و حجم ناهمگون واسطهها در بازار ملک است. او با افشای مکانیسم این تورمسازی مصنوعی گفت: دلالان با انتشار گسترده آگهیها در سایتها و فضای مجازی به راحتی قیمتها را بالا میبرند.
صاحبخانهها نیز که این سایتها را مبنای قیمتگذاری ملک خود قرار میدهند، دچار اشتباه محاسباتی شده و همین جو روانی باعث جهش ناگهانی قیمتها میشود. او در ادامه با اشاره به آمارهای تکاندهنده از تناسب نداشتن تعداد مشاوران املاک با حجم واقعی معاملات پایتخت تصریح کرد: تعداد بنگاههای املاک در تهران به ۱۷ هزار واحد رسیده است که اگر از هر کدام ۳ مشاور لحاظ کنیم، حدود ۵۰ هزار مشاور املاک در تهران داریم.
این در حالی است که حجم معاملات سالانه تهران به زیر ۳۰ هزار و در محدوده ۲۵ هزار معامله تنزل یافته است؛ یعنی عملاً به ازای هر دو مشاور املاک، تنها یک معامله در طول سال وجود دارد. محمودی اصل افزود: این ناترازی باعث شکلگیری یک رقابت بسیار ناسالم شده است.
برخی مشاوران املاک که در تنگنای مالی قرار دارند، به فروشندگان و صاحبخانهها قیمتهای بالاتری را پیشنهاد میدهند و ادعا میکنند ملک را گرانتر میفروشند. همین رفتار قیمتها را سریعاً بالا میبرد و ما را با رشدهای ماهانه قیمت، به رکودهای سالانه میرساند.
بازار اجارهبها به مسلخ رفت
پیامدهای این رقابت ناسالم تنها گریبانگیر خریداران نشده، بلکه سفره مستأجران را نیز هدف قرار داده است. کارشناس ارشد اقتصاد مسکن با تشریح نحوه تحریک بازار اجاره تشریح کرد: در بازار اجاره هم همین اتفاق افتاده است. همچنین در مواردی، پیشنهاد نرخهای غیرواقعی از سوی برخی واسطهها، توافقات اولیه موجران و مستأجران را دستخوش تغییر کرده و انتظارات قیمتی صاحبان خانه را بالاتر میبرد، این اقدام باعث بیخانمان شدن مستأجر و ترک اجباری منزل میشود تا مشاوران بتوانند با نرخهای جدید مستأجر دیگری بیاورند.
او درباره نتیجه این سیاست خردکننده در بازار اجاره گفت: همین جوآفرینی باعث شده که در حال حاضر در خودِ تهران، املاکی که مشاوران املاک صاحبانشان را تحریک کرده بودند، حدود یک تا دو ماه خالی بمانند و اجاره نروند؛ چرا که ارقام درخواستی فاصله غیرمعقولی با قدرت خرید و پرداخت مردم پیدا کرده است.
توقف هجوم سرمایهها از بازار طلا به مسکن
محمودی اصل درباره نبود تقاضای موثر مصرفی بیان کرد: ما در بازار مسکن تقاضا داریم، اما این تقاضاها مصرفی نبوده و به شرایط بالفعل نرسیدهاند. متقاضیان، نیازمندانی هستند که هیچ منابعی برای خرید ندارند و تسهیلات درستوحسابی هم در اختیارشان نیست؛ بنابراین متقاضیان مصرفی روز به روز کاهش مییابند. او همچنین با تحلیل روند جابهجایی سرمایهها میان بازار طلا، دلار و مسکن اظهار کرد: در مقطعی به دلیل رشد شدید قیمت جهانی طلا و دلار، عدهای در بازار طلا سودهای کلانی کسب کردند و سال گذشته با فروش این داراییها به بازار مسکن و خودرو هجوم آوردند و این بازارها را تحت تاثیر قرار دادند.
به گفته این کارشناس ارشد اقتصاد مسکن؛ در ۵ تا ۶ ماه گذشته، هر کس قصد تغییر بازار داشت این کار را انجام داد. اکنون با قیمتهای فعلی مسکن و رشد ۲۵ درصدی دلار، تمایل برای خروج از بازار ارزانی مثل طلا و دلار و حرکت به سمت بازار گرانی مثل مسکن بهشدت کاهش یافته و اتفاق نخواهد افتاد؛ پدیدهای که رکود مسکن را تعمیق میبخشد .
مسکن نیازمند ثبات سالانه و منابع سنگین است
تفاوتهای ساختاری مسکن با بازارهای کمعمقی چون بورس و خودرو، خروج این بخش پیشران از تله رکود را پیچیدهتر کرده است. مسکن به دلیل ابعاد کلان و نقش بنیادی خود در اقتصاد، نه با هیجانات مقطعی، بلکه تنها از مسیر تزریق منابع مالی پرحجم و محرکهای بنیادی به حرکت درمیآید.
محمودی اصل با تأکید بر ضرورت تغییر ریل سیاستگذاری در این بخش میگوید: بازار مسکن بازاری فوقالعاده بزرگ است که بر خلاف بازارهای خردی مانند خودرو و بورس، هم به اخبار و محرکهای قوی کلان (نظیر تحولات سودآوری در صنایع بالادستی فولاد و پتروشیمی) و هم به جریان نقدینگی مقیاسبزرگ نیاز دارد.
از این رو، متولیان اقتصادی باید با اعمال کنترل های ساختاری، مانع از شکلگیری شوکها و جهشهای قیمتی ماهانه شوند تا بازار ملک بتواند در بستری از ثبات قیمتی سالانه، به مدار رونق واقعی و پایدار بازگردد.